SCPI

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CODE - SCPI

Les SCPI sont des sociétés non cotées qui investissent dans un patrimoine immobilier locatif . Elles ont pour objectif d'acquérir et de gérer un parc immobilier locatif composé de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux (bureaux, boutiques., entrepôts, centres commerciaux..).
La SCPI reçoit  des revenus constitués par les loyers et accumulent des plus-values sur lecapital investi. Le porteur de part , en raison de la transparence de la SCPI , est bénéficiaire des revenus et la part , "pierre papier" prend de la valeur en fonction du " marché de la pierre "

Elles ont vocation à distribuer la quasi-totalité de leurs revenus .

Statut fiscal

Les SCPI relèvent de la fiscalité des placements immobiliers.

Investissements

La rentabilité varie , y compris d'une SCPI à l'autre en fonction notamment :

de la composition du parc immobilier , suivant l'implantation et la qualité des locaux ;
des locataires qui occupent ces immeubles (PME, grandes entreprises, sociétés de services, commerçants  ...) et des dispositions juridiques et fiscales concernant les baux
de la politique de la SCPI. Certaines  le rendement locatif, d'autres l'augmentation de la valeur du capital.
 

Les SCPI centrent essentiellement leurs investissements sur l'immobilier d'entreprise

Liquidité du placement

Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et le souscripteur non professionnel peut difficilement céder directement ses parts. La  revente dépend de la demande. Il faut compter 1 à 3 mois pour trouver preneur. Toutefois les SCPI ne peuvent pas émettre de nouvelles parts tant que leurs souscripteurs n'ont pu se défaire des parts qu'ils voulaient vendre.

Les frais d'entrée sont de  10 % du capital souscrit, et les frais de sortie sont  4,80 % (droits d'enregistrement).

Fiscalité :
Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont soumises à l'imposition suivante


la revente effectuée moins de 2 ans après l'acquisition est soumise en totalité à l'impôt sur le revenu foncier après un abattement de 6 000 F ;
la revente effectuée plus de 2 ans après l'achat : elle est soumise à l'impôt pour un montant corrigé de l'érosion monétaire et avec un abattement de 5 % par année de détention au-dessus de la deuxième
 


 

 

Art. L. 214-50. -
Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Art. L. 214-51. -
Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent faire publiquement appel à l'épargne, sous réserve que les parts détenues par les membres fondateurs représentent une valeur totale au moins égale au capital social minimum tel que celui-ci est fixé à l'article L. 214-53 et qu'elles justifient d'une garantie bancaire, approuvée par la commission des opérations de bourse et destinée à faire face au remboursement prévu à l'article L. 214-54.
Les parts ainsi détenues par les fondateurs sont inaliénables pendant trois ans à compter de la délivrance du visa de la commission des opérations de bourse.

Art. L. 214-52. -
Le projet de statut constitutif d'une société autorisée à faire publiquement appel à l'épargne est établi et signé par un ou plusieurs fondateurs.
Le capital initial doit être intégralement souscrit.

Art. L. 214-53. -
Le capital social minimum ne peut être inférieur à cinq millions de francs. Les parts sont nominatives et d'un montant nominal minimum de mille francs.

Art. L. 214-54. -
A concurrence de 15 % au moins, le capital maximum des sociétés civiles de placement immobilier, tel qu'il est fixé par leurs statuts, doit être souscrit par le public dans un délai d'une année après la date d'ouverture de la souscription.
S'il n'est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription.

Art. L. 214-55. -
La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société civile a été préalablement et vainement poursuivie. La responsabilité de chaque associé à l'égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part.
La société doit obligatoirement souscrire un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.

Art. L. 214-56. -
S'il y a faillite personnelle, liquidation ou redressement judiciaires atteignant l'un des associés d'une société civile faisant appel public à l'épargne, il est procédé à l'inscription de l'offre de cession des parts de l'associé sur le registre de la société mentionné à l'article L. 214-59.

Art. L. 214-57. -
En cas d'apports en nature comme en cas de stipulation d'avantages particuliers au profit de personnes associées ou non, un commissaire aux apports est désigné par décision de justice, à la demande des fondateurs ou de l'un d'entre eux, ou de la société de gestion. Ce commissaire apprécie, sous sa responsabilité, la valeur des apports en nature et les avantages particuliers. Son rapport, annexé au projet de statut, est tenu à la disposition des souscripteurs dans des conditions déterminées par décret.
L'assemblée générale constitutive ou, en cas d'augmentation de capital, l'assemblée générale extraordinaire statue sur l'évaluation des apports en nature et l'octroi d'avantages particuliers. Elle ne peut les réduire qu'à l'unanimité de tous les souscripteurs. A défaut d'approbation expresse des apporteurs et des bénéficiaires d'avantages particuliers, mentionnée au procès-verbal, la société n'est pas constituée ou l'augmentation de capital réalisée.
Toute société civile constituée sans appel public à l'épargne, qui entend ultérieurement y faire appel doit faire procéder avant cet appel à la vérification de son actif et de son passif, ainsi que le cas échéant des avantages consentis conformément aux alinéas qui précèdent.
Aucun apport en industrie ne peut être représenté par des parts sociales.

Art. L. 214-58. -
Les dispositions du second alinéa de l'article 1865 du code civil relatives à la publication des cessions de parts sociales ne sont pas applicables aux sociétés civiles de placement immobilier.

 
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